Η ομιλία της Ιφιγένειας Λάμπρου (Αρχιτέκτονας), κατά την ημερίδα για την προσιτή κατοικία που πραγματοποίησε η πρωτοβουλία για τη Λεμεσό στις 3 Οκτωβρίου 2023.
Εκ μέρους της πρωτοβουλίας «Για τη Λεμεσό» θα αναφερθώ στην ανάγκη ορισμού μιας ολιστικής στεγαστικής πολιτικής, προς μια βιώσιμη και ανθεκτική τοπική ανάπτυξη, μέσω της άρσης του στεγαστικού αποκλεισμού.
Η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή, αξιοπρεπή κατοικία αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα, όπως αυτό αναγνωρίζεται και από τον ΟΗΕ. Δεν είναι δηλαδή κάτι που προκύπτει από την οικονομική κατάσταση ενός ατόμου. Άρα, μια τόσο βασική ανάγκη, θα πρέπει να προστατεύεται, ούτως ώστε να μην επηρεάζεται τόσο άμεσα από τις μεταβολές της ελεύθερης αγοράς.
Σε αυτό το σημείο αξίζει να διαχωρίσουμε τον όρο «Προσιτή Κατοικία» και «Κοινωνική Κατοικία», αφού αποτελούν δύο διαφορετικά θέματα που πολλές φορές συγχέονται. Με τον όρο προσιτή κατοικία αναφερόμαστε στην κατοικία για την οποία δεν απαιτείται καταβολή πέραν του 30% των μηνιαίων εσόδων ενός νοικοκυριού για την απόκτησή της, και αναφέρεται σε οποιοδήποτε άτομο, ανεξαρτήτως οικονομικής κατάστασης. Αντίθετα, με τον όρο κοινωνική κατοικία, αναφερόμαστε σε οικιστικά ακίνητα που διατίθενται σε πολίτες με χαμηλές οικονομικές δυνατότητες, όπου δεν μπορούν να εξασφαλίσουν κατοικία με τα ίδια μέσα στην ελεύθερη αγορά.
Μέχρι σήμερα, δεν έχει θεσπιστεί ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική, με αποτέλεσμα να καταλήγουμε σε ασφυκτικές συνθήκες εύρεσης οικιστικών μονάδων σε προσιτές τιμές.
Το πρόβλημα που προέκυψε με τις απρόσιτες τιμές των οικιστικών μονάδων βασίζεται ουσιαστικά στον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, όπως το επεξηγεί και η Ευρωπαϊκή Κομισιόν. Είναι ένα πρόβλημα που έχει επηρεάσει τόσο την παγκόσμια αλλά και την ευρωπαϊκή κλίμακα. Για να έχουμε προσιτή στέγη, απαιτούνται καταρχήν πολιτικές που να στηρίζουν την προσφορά (supply). Σήμερα, λόγω του ότι η ζήτηση σε οικιστικές μονάδες, έχει υπερβεί την προσφορά, έχει οδηγήσει σε αλόγιστη αύξηση των τιμών.
Για τη δημιουργία λοιπόν, μιας ολοκληρωμένης πολιτικής για την κατοικία, χρειάζεται πρώτα από όλα, να αυξήσουμε το οικιστικό απόθεμα, έχοντας ολοκληρωμένο Χωροταξικό και Πολεοδομικό σχεδιασμό, την θέσπιση νομοθετικού πλαισίου, αλλά και να στοχεύσουμε σε συνέργειες δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Το πρόβλημα της στεγαστικής πολιτικής είναι πολυδιάστατο, απαιτεί παράλληλες ενέργειες με κρατικούς φορείς, οι οποίες δεν αναμένεται να το επιλύσουν από τη μια μέρα στην άλλη. Χρειάζεται όμως να γίνει άμεσα στρατηγικός σχεδιασμός και κατανόηση του προβλήματος, ούτως ώστε να περιοριστεί και να είναι εφικτή η επίλυσή του.
Αύξηση διάθεσης οικιστικού αποθέματος
Αρχικά, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως απαιτείται αύξηση διάθεσης οικιστικού αποθέματος, που δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη μόνο την κατασκευή νέων κτιριακών εγκαταστάσεων, αλλά και της επανάχρησης υφιστάμενων κτιριακών κελυφών που παραμένουν αχρησιμοποίητα.
Βλέποντας την εικόνα του κέντρου πόλης της Λεμεσού και αντίστοιχα των εγκαταλελειμμένων ή/και υποβαθμισμένων κτιρίων που χρειάζονται άμεσα στατική αναβάθμιση.
Για να είναι εφικτό το παραπάνω, είναι αναγκαίο να οριστεί νομοθετικό πλαίσιο, να δοθούν κίνητρα ή/και αντικίνητρα που να παροτρύνουν την ενεργοποίηση του υφιστάμενου κενού κτιριακού αποθέματος, έχοντας στόχο την δημιουργία ελκυστικών και ασφαλή γειτονιών. Καταρχήν, θα πρέπει να οριστεί κατά πόσο ένα κτίριο αποτελεί αδρανές απόθεμα, αξιολογώντας το, μέσα από τον χρόνο που παραμένει εκτός χρήσης. Οι λόγοι που οδηγούν σε αδρανοποίησή τους, αφορούν κυρίως είτε αδυναμία του ιδιοκτήτη να χρηματοδοτήσει την επισκευή τους, είτε έχουν σκοπό την υψηλή πώληση ή ενοικίασή τους, είτε λόγω πολλών συνιδιοκτητών που δεν επιθυμούν να το εκμεταλλευτούν.
Με αντίστοιχα προγράμματα άλλες Ευρωπαϊκές πόλεις (λ.χ. Ισπανία, Ην. Βασίλειο), δίνουν επιδοτήσεις για την επισκευή κενών κατοικιών που παραμένουν αναξιοποίητες πέραν των 2 χρόνων, με αντάλλαγμα την υποχρεωτική διάθεση των ακινήτων για ένα διάστημα τουλάχιστον 5 χρόνων.
Πέραν των παραπάνω, χρειάζεται να εφαρμοστούν κίνητρα και αντικίνητρα για αξιοποίηση της κενής και αδρανούσας γης με σκοπό την αποφυγή κερδοσκοπίας των ακινήτων, τη διερεύνηση διαθεσιμότητας και δυνατότητας αξιοποίησης της δημοτικής και κρατικής γης με τους δημόσιους οργανισμούς, την εφαρμογή αστικού αναδασμού ως πολεοδομικό εργαλείο, αλλά και την εισαγωγή νέων μοντέλων κατοίκησης όπως το Νέο Ευρωπαϊκό Bauhaus που αποσκοπεί να συνδυάσει τον σχεδιασμό, τη βιωσιμότητα, την προσβασιμότητα, την οικονομική προσιτότητα .
Εκσυγχρονισμός Πολεοδομικού Συστήματος:
Παράλληλα, είναι απαραίτητο όπως γίνει εκσυγχρονισμός του πολεοδομικού συστήματος με γενικό χωροταξικό σχεδιασμό που να ανταποκρίνεται στα δεδομένα της εποχής αλλά και στις επόμενες δεκαετίες. Να αναθεωρείται σε τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να υπάρχει στοχευμένη ανάπτυξη. Τα Τοπικά Σχέδια είναι πλέον πέραν των 10 χρόνων, και δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές συνθήκες, με αποτέλεσμα οι ταχείς ρυθμοί της ανάπτυξης να έχουν προλάβει τον σχεδιασμό.
Πέραν του σχεδιασμού, ένα μεγάλο κεφάλαιο που επηρεάζει την διάθεση οικιστικού αποθέματος είναι το θέμα της γραφειοκρατίας και συγκεκριμένα ο έλεγχος και αδειοδότηση των αναπτύξεων. Λόγω του συγκεκριμένου, προκαλούνται τεράστια θέματα διαθεσιμότητας οικιστικών μονάδων στην αγορά, που αυξάνουν ακόμη περισσότερο τις τιμές των οικιστικών μονάδων που είναι άμεσα διαθέσιμες. Είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν μηχανισμοί Ταχείας αδειοδότησης και κοινής πρακτικής ώστε να επιταχυνθεί η διάθεση μονάδων στη αγορά.
Το θέμα της πυκνότητας στα κέντρα των πόλεων, είναι επίσης πολύ βασικό, αφού μια συμπαγής πόλη είναι και πιο οικονομική. Χρειάζεται να αναθεωρηθούν οι πολεοδομικές ζώνες, χρήσεις γης, επιτρεπόμενοι όροφοι και ύψη, σε στρατηγικά σημεία της πόλης, ώστε να επιτρέπουν αύξηση της πυκνότητας και να αποτρέπεται η αστική διάχυση της.
Το φαινόμενο της αστικής διάχυσης (urban sprawl) ορίζεται ως η επέκταση μιας πόλης στα προάστια μετατρέποντας αγροτικές περιοχές σε δομημένο περιβάλλον, πράγμα που συντείνει στην αύξηση τιμών των οικιστικών μονάδων. Η τάση για αστική διασπορά, προκύπτει από τη φαινομενικά μειωμένη τιμή, λόγω της αγοράς χαμηλότερης αξίας γης στα προάστια. Παρόλα αυτά, μια διάχυτη πόλη έχει πιο πολύ κόστος παρά μια συμπαγής, αφού θα πρέπει να επεκταθούν οι συνδέσεις με δημόσιες υπηρεσίες αλλά και να διατηρούνται/εκσυγχρονίζονται σε περιοχές με χαμηλή πυκνότητα. Όσο πιο μακριά βρίσκεται η κατοικία από τις καθημερινές ανάγκες του ανθρώπου, όπως την εργασία, τα τοπικά εμπορικά κέντρα και την εκπαίδευση, τόσο περισσότερο αυξάνονται οι αποστάσεις μετακίνησης και η εξάρτηση από το αυτοκίνητο, λόγω απουσίας των δημόσιων συγκοινωνιών.
Απαιτείται αναβάθμιση των συγκοινωνιακών συνδέσεων με στόχο την συνδεσιμότητα της πόλης. Μια καλά συνδεδεμένη πόλη με ελάχιστους χρόνους μετακίνησης, μπορεί να αυξήσει την ακτίνα διαθέσιμων οικιστικών μονάδων.
Όσο οι πόλεις γίνονται πιο συμπαγείς, γίνονται και πιο βατές. Ο στόχος μας θα πρέπει να είναι η δημιουργία ελκυστικών πόλεων, που προσφέρουν ποιότητα ζωής στους κατοίκους, με παρουσία δημόσιων χώρων και χώρων πρασίνου, αειφόρων, συμπεριληπτικών, χωρίς αποκλεισμούς.
Απαραίτητη είναι και η εφαρμογή κινήτρων, όπως για παράδειγμα η εισαγωγή του Κοινωνικού Συντελεστή Δόμησης με σκοπό τη δημιουργία περισσότερων οικιστικών μονάδων, οι οποίες να διατίθενται σε χαμηλότερο κόστος, στοχεύοντας σε συμπεριληπτικές πόλεις με μίξη χρηστών γνωστό και ως (inclusionary zoning).
Σημαντική είναι επίσης η μείωση του κατασκευαστικού κόστους μέσω τυποποίησης και αρχιτεκτονικών πρακτικών, αλλά χωρίς να αλλοιώνεται η αρχιτεκτονική ποιότητα.
Συνέργειες δημόσιου και ιδιωτικού τομέα
H δανειοδότηση για την ανέγερσή ή/και αγορά κατοικίας σε προσιτή τιμή είναι πλέον απαγορευτική.
Για την αύξηση του οικιστικού αποθέματος είναι πολύ σημαντικές οι συνέργειες μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Το κυριότερο εμπόδιο στην προσφορά οικονομικά προσιτής στέγης είναι το χρηματοδοτικό χάσμα, η διαφορά μεταξύ των ποσοστών απόδοσης που διατίθενται σε οικονομικά προσιτή στέγαση, σε σύγκριση με τα ποσοστά απόδοσης της αγοράς που είναι διαθέσιμα σε άλλες ιδιωτικές αναπτύξεις.
Μοντέλα για απόκτηση πρώτης κατοικίας που εφαρμόζονται σε άλλες χώρες αφορούν μεταξύ άλλων:
Το Built to Rent
Την από κοινού ιδιοκτησία (shared ownership) ή Right of occupancy dweling , όπου ο ενοικιαστής μπορεί να αγοράσει ποσοστό της πρώτης κατοικίας (25%-75%) και μετά μέσω της πληρωμής ενοικίου να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσό. Αυτό τομοντέλο έχει ήδη εφαρμοστεί στην Σουηδία και Φινλανδία.
Στεγαστικά ομόλογα
Χρήση Ευρωπαϊκού Ταμείου Περιφερειακής Ανάπτυξης, χρήση Ταμείου InvestEU, κ.ά
Καταλήγοντας, είναι απαραίτητο όπως οριστεί άμεσα μια ολιστική στεγαστική πολιτική, που να έχει στόχο τη βιώσιμη και ανθεκτική τοπική ανάπτυξη, μέσω της άρσης του στεγαστικού αποκλεισμού, της συμπεριληπτικότητας, της κατάλληλης ενεργειακά αποδοτικής και ασφαλούς στέγασης.
Δείτε τη παρουσίαση εδώ:
